Plusvalía municipal por herencia

Qué es, quién la paga y cómo calcularla

Recibir un inmueble en herencia implica mucho más que formalizar la aceptación ante notario. Además de los trámites relacionados con la herencia y de las obligaciones fiscales correspondientes, los herederos deben tener en cuenta determinados impuestos asociados a la transmisión del inmueble. Uno de los que más dudas genera es la plusvalía municipal por herencia.

Este impuesto, cuyo nombre oficial es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), grava el incremento de valor que experimenta el suelo de naturaleza urbana con el paso del tiempo. En el caso de una herencia, la obligación puede surgir cuando una vivienda, un local, una plaza de garaje u otro inmueble urbano pasa de la persona fallecida a sus herederos o legatarios.

Pero ¿quién tiene que pagarla? ¿Cómo se calcula? ¿Qué ocurre si el inmueble no ha aumentado de valor? ¿Existen bonificaciones?

En este artículo explicamos las principales cuestiones que conviene conocer sobre la plusvalía municipal por herencia, desde quién está obligado a pagarla hasta los métodos de cálculo y las situaciones en las que puede no resultar exigible.

¿Qué es la plusvalía municipal por herencia?

La plusvalía municipal es el nombre con el que habitualmente se conoce al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).

Se trata de un tributo gestionado por los ayuntamientos que grava el incremento de valor experimentado por un terreno urbano desde que fue adquirido hasta que se produce su transmisión.

Aunque es habitual relacionar este impuesto con la compraventa de inmuebles, también puede generarse cuando la transmisión se produce como consecuencia de una herencia. Es decir, cuando una persona fallece y sus herederos reciben un inmueble de naturaleza urbana, puede existir la obligación de liquidar este impuesto ante el ayuntamiento correspondiente.

Es importante tener en cuenta que la plusvalía municipal no grava directamente el valor total de la vivienda o del inmueble, sino el incremento de valor correspondiente al terreno de naturaleza urbana sobre el que se encuentra.

Por tanto, el tratamiento fiscal de una vivienda heredada no debe confundirse con otros impuestos o conceptos relacionados con la transmisión de bienes por causa de fallecimiento.

¿Quién paga la plusvalía municipal en una herencia?

En las transmisiones realizadas por causa de muerte, los obligados al pago de la plusvalía municipal son, con carácter general, los herederos o legatarios que reciben el inmueble.

Cuando existen varios herederos, cada uno deberá asumir la parte que le corresponda de acuerdo con su participación en la herencia.

Por ejemplo, si dos hermanos heredan una vivienda a partes iguales, cada uno asumirá la parte proporcional de la plusvalía municipal que corresponda.

Uno de los aspectos importantes que deben tener en cuenta los herederos es el plazo para realizar el trámite. Con carácter general, el plazo es de seis meses desde la fecha del fallecimiento, aunque puede solicitarse una prórroga adicional de otros seis meses si se solicita dentro del plazo inicial.

En cualquier caso, dado que la gestión del impuesto corresponde a cada ayuntamiento, es recomendable comprobar siempre el procedimiento y las condiciones establecidos por el municipio en el que se encuentre el inmueble.

¿Cómo se calcula la plusvalía por herencia?

El cálculo de la plusvalía municipal ha experimentado cambios como consecuencia de las modificaciones normativas derivadas de las sentencias del Tribunal Constitucional.

Actualmente existen dos sistemas de cálculo: el método objetivo y el método que tiene en cuenta el incremento real de valor.

Método objetivo

El método objetivo parte de determinados datos relacionados con el inmueble y con el periodo transcurrido entre la adquisición anterior y la transmisión.

Entre ellos se encuentran:

• El valor catastral del suelo.
• El número de años transcurridos entre la adquisición anterior y la transmisión por herencia.
• Los coeficientes aplicables, aprobados por cada ayuntamiento dentro de los límites establecidos por la normativa estatal.

De forma simplificada, la fórmula puede expresarse de la siguiente manera:

Base imponible = Valor catastral del suelo × coeficiente aplicable

Una vez obtenida la base imponible, se aplica el tipo impositivo establecido por el ayuntamiento correspondiente para determinar la cuota del impuesto.

Método de plusvalía real

El segundo sistema tiene en cuenta el incremento real de valor experimentado por el inmueble.

Para determinarlo se consideran, entre otros elementos:

• El valor de adquisición.
• El valor de transmisión.
• La proporción correspondiente al valor del suelo.

Este sistema permite tener en cuenta la evolución real del valor del inmueble y puede resultar más favorable para el contribuyente en determinadas situaciones.

Por ello, el contribuyente puede optar por este método cuando el resultado sea inferior al obtenido mediante el sistema objetivo.

¿Qué ocurre si no existe incremento de valor?

Una de las cuestiones más relevantes es qué sucede cuando el terreno no ha experimentado un incremento de valor.

Si se acredita que no ha existido incremento de valor del terreno entre la adquisición anterior y la transmisión hereditaria, no existe obligación de pagar el impuesto.

Esta posibilidad resulta especialmente importante porque permite evitar que se tribute cuando no se ha producido realmente un incremento de valor del terreno.

Por este motivo, analizar correctamente la evolución del valor del inmueble y, en particular, del suelo, puede ser determinante antes de liquidar el impuesto.

¿Quién está exento de pagar la plusvalía municipal por herencia?

No todas las transmisiones por herencia tienen necesariamente el mismo tratamiento fiscal. Existen determinadas situaciones en las que puede no resultar exigible el pago de la plusvalía municipal o pueden aplicarse bonificaciones sobre la cuota.

Entre las situaciones más habituales se encuentran las siguientes:

Inexistencia de incremento de valor

Cuando se acredita que el terreno no ha experimentado un incremento de valor desde su adquisición hasta la transmisión hereditaria, no procede el pago del impuesto.

Por ello, cuando existen dudas sobre la evolución del valor del inmueble, resulta importante analizar la documentación y las circunstancias concretas de la transmisión.

Bonificaciones por parentesco

Muchos ayuntamientos contemplan bonificaciones para determinadas transmisiones mortis causa entre familiares directos.

Entre los beneficiarios pueden encontrarse:

• Cónyuges.
• Hijos.
• Nietos.
• Ascendientes.

Estas bonificaciones dependen de la normativa municipal aplicable y pueden alcanzar porcentajes muy elevados, llegando incluso a aproximarse al 95 % de la cuota en algunos municipios.

Por tanto, no basta con conocer las reglas generales del impuesto: es necesario comprobar las ordenanzas fiscales del ayuntamiento correspondiente.

Inmuebles exentos por normativa específica

La normativa también contempla determinadas situaciones en las que pueden existir exenciones u otros tratamientos específicos.

Por este motivo, antes de realizar la liquidación conviene analizar las características concretas de cada inmueble y de la transmisión hereditaria.

¿La plusvalía por herencia desgrava?

La plusvalía municipal no es un gasto deducible con carácter general en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

No obstante, el pago de este impuesto puede tener incidencia en determinadas operaciones fiscales posteriores. Esto puede ser especialmente relevante cuando el inmueble heredado se transmite posteriormente mediante una venta.

Además, la plusvalía municipal constituye uno de los costes asociados a la adquisición hereditaria y puede influir en determinados cálculos fiscales posteriores.

Como las consecuencias fiscales pueden variar en función de las circunstancias concretas de cada contribuyente, resulta recomendable contar con asesoramiento especializado cuando existan dudas sobre el tratamiento fiscal de una herencia o de una posterior transmisión del inmueble.

Informe de Plusvalía con Valmesa

Uno de los aspectos más importantes al analizar una plusvalía municipal es determinar correctamente si ha existido un incremento de valor del terreno y cuál ha sido su evolución.

Para ello, disponer de una valoración independiente puede aportar un soporte técnico útil para analizar la situación y documentar las circunstancias del inmueble.

En Valmesa elaboramos informes técnicos de valoración que permiten:

• Analizar la evolución del valor del inmueble.
• Determinar la existencia de incremento o decremento de valor.
• Aportar soporte documental ante las administraciones públicas.
• Facilitar reclamaciones o revisiones tributarias cuando corresponda.
• Disponer de documentación técnica elaborada por profesionales especializados.

Contar con un informe independiente puede resultar especialmente útil cuando existe una discrepancia sobre el incremento de valor o cuando el contribuyente necesita aportar documentación técnica que respalde su posición ante la Administración.

Una valoración rigurosa permite disponer de una base técnica para analizar el caso concreto y tomar decisiones con mayor seguridad.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto se paga de plusvalía municipal por una herencia?

No existe una cantidad fija. El importe depende, entre otros factores, del municipio en el que se encuentre el inmueble, del valor catastral del suelo, del periodo transcurrido y del método de cálculo aplicable.

¿Hay que pagar plusvalía si la vivienda heredada ha perdido valor?

Si se demuestra que no existe incremento de valor del terreno urbano, no deberá abonarse el impuesto.

Es importante analizar esta circunstancia de forma específica, ya que el impuesto se refiere al valor del terreno y no al valor total de la construcción.

¿Quién presenta la plusvalía municipal en una herencia?

Los herederos o legatarios que reciben el inmueble son los responsables de presentar la correspondiente declaración o autoliquidación, según el procedimiento establecido por el ayuntamiento.

¿Qué plazo existe para pagar la plusvalía por herencia?

Con carácter general, el plazo es de seis meses desde la fecha del fallecimiento, con posibilidad de solicitar una prórroga adicional de otros seis meses si se solicita dentro del plazo inicial.

Es recomendable consultar siempre las condiciones concretas establecidas por el ayuntamiento correspondiente.

¿Se puede recurrir una liquidación de plusvalía municipal?

Sí. Cuando existan errores en el cálculo o pueda acreditarse que no ha existido incremento de valor del terreno, pueden existir vías para presentar recursos o solicitar la revisión correspondiente.

¿Es obligatorio realizar una valoración profesional?

No es obligatorio en todos los casos. Sin embargo, disponer de una valoración independiente puede aportar seguridad y respaldo técnico cuando existen discrepancias sobre el valor del inmueble o sobre la existencia de un incremento de valor.

En estos casos, contar con documentación elaborada por profesionales especializados puede resultar útil para defender la posición del contribuyente ante la Administración.

¿Necesitas conocer el valor de una vivienda?

Consultar el valor catastral puede ser suficiente para determinadas gestiones administrativas o fiscales, pero no sustituye a una tasación cuando lo que necesitas es conocer el valor de un inmueble mediante un análisis técnico.

La diferencia es especialmente importante cuando la valoración va a utilizarse para una operación financiera, patrimonial o legal.

En Valmesa realizamos tasaciones inmobiliarias mediante profesionales cualificados y con el respaldo de una sociedad de tasación homologada. El objetivo es proporcionar una valoración técnicamente fundamentada y adaptada a la finalidad para la que se solicita.

Porque conocer un dato administrativo puede ser útil. Conocer el valor de un inmueble requiere analizar el inmueble, su entorno y el mercado.

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