¿Por qué crecen las tasaciones por cambio de hipoteca?

En los últimos meses el cambio de tipo de hipoteca es una de las tendencias que más comentarios genera en el sector inmobiliario. Los titulares nos cuentan que “el cambio de hipotecas crece un 40% ante la inminente subida de los tipos”.

La inflación en los mercados y la declaración de la presidenta del Banco Central Europeo, Christine Lagarde, sobre las próximas subidas en los tipos de interés, han puesto al sector en alerta ante las consecuencias que ello pueda tener.

Para conocer qué implica todo ello, analizamos a continuación el punto de partida y soluciones a esta situación del mercado y cómo afecta a tu hipoteca.

¿Qué supone el crecimiento en las tasas de interés?

A nivel bancario, la subida de los tipos de interés implica que las operaciones de préstamo, crédito o ahorro cuentan con un interés más alto por el mayor riesgo asumido por el prestador. Es decir, pedir un préstamo sale más caro, pero, por contra, motiva al ahorro ya que el interés para el ahorrador también es mayor.

Esa unión de volatilidad del mercado financiero en los próximos tiempos y el ahorro generado, ha ofrecido también oportunidades de negocio e inversión en productos conservadores. En nuestro sector de la vivienda, la subida durante el año parece ralentizarse aunque los precios sigan en aumento.

Ahora mismo la actividad en el corto plazo resulta atractiva dado que los tipos de intereses todavía no han despuntado y puede ser el momento idóneo para comprar una vivienda. No obstante, esa subida de intereses es casi inminente y ello pone de manifiesto la velocidad actual del mercado para adelantarse a los cambios.

Es así como se han producido peticiones masivas de cambio de hipoteca en los últimos meses dado que el aumento de intereses, como decíamos, podrá suponer un encarecimiento de las cuotas o condiciones de las mismas. Cuotas más altas, sobre todo en el caso de aquellas hipotecas variables ya contratadas, o el aumento de los costes de los nuevos préstamos pedidos.

Te contamos más en el siguiente apartado.

¿Por qué hay un crecimiento de las hipotecas fijas frente a las variables?

El prestatario o receptor del préstamo puede ver cómo, ante la situación de inestabilidad actual, los intereses variables se van incrementando frente a la estabilidad que ofrecen hoy las hipotecas fijas.

Un tipo de hipoteca u otro se diferencian por el tipo de interés que se les aplica y ello conlleva diferentes condiciones. Te explicamos brevemente las características de unas y otras hipotecas:

• Hipotecas Fijas. Cuentan con un tipo de interés fijo idéntico mes a mes según lo contratado en un primer momento. La cuota a pagar al mes, por tanto, es siempre la misma y no ofrece sorpresas a su prestatario. Por lo general, solían tener intereses más altos que en las hipotecas variables, pero esa es la tendencia que ha variado justamente por el funcionamiento propio de las hipotecas variables.
• Hipotecas Variables. Dependen de un índice de referencia (en este caso el euríbor) y de su crecimiento o disminución para el cálculo de la cuota mensual. Cada 6 meses, aproximadamente, se actualiza la cuota en función del valor del euríbor. Este es el referente que va creciendo y aumentando el coste de las cuotas.

Además, por lo general, las hipotecas variables suelen ofrecerse con un plazo de devolución más largo.

Actualmente, las hipotecas variables son las más extendidas o lo han sido tradicionalmente, pero, ante esta subida del euribor y los intereses, pierden las ventajas respecto al interés fijo que ofrece mejores condiciones.

En lo que va de año más de un 60% de las hipotecas se contrataron a interés fijo.

Es cierto que no se trata de un cambio permanente puesto que las entidades bancarias tienen intención de incrementar los intereses asumidos para hipotecas fijas, pero mientras no ocurra, los usuarios pueden optar por este tipo de operaciones que les suponen menor riesgo mes a mes.

Por tanto, no sólo para pedir una nueva hipoteca, sino que cientos y miles de personas están tramitando los cambios de hipoteca o su renegociación; pasando de hipotecas de interés variable a fijo.

¿Cómo se pueden mejorar las condiciones de tu hipoteca?

A continuación, te detallamos las posibilidades para cambiar tu hipoteca y obtener mejores condiciones:

• Novación de hipoteca. Pactar con el banco el cambio de interés; además de servir para otros cambios como el plazo de amortización, el importe del préstamo o las garantías que sirven de aval del préstamo.
• Subrogación del préstamo. Cambiar la hipoteca actual a otro banco. Una vez que la nueva entidad comunica a la actual el cambio de hipoteca, ésta tendrá 15 días para igualar o mejorar las condiciones. Pueden existir algunos gastos de gestión derivados de ello o comisión de subrogación.
• Cancelación de hipoteca y contratación de una nueva en otra entidad. El proceso normalmente implica que la nueva entidad presta el dinero para cancelar la hipoteca en un banco y abrir otra hipoteca en el suyo propio. Se suelen asumir unos costes por dicha cancelación o amortización anticipada y comisiones de apertura.

Por lo general, lo primero que el interesado debe hacer es ver las opciones que dan las entidades bancarias para refinanciar su vivienda. A partir de ahí, deberá conocer a fondo las condiciones de cada caso porque suelen existir comisiones derivadas, pero, por lo general, el banco se encargará de casi todos los trámites de gestión del cambio.

Tanto en los casos de novación como contratación en otro banco, para conocer la situación actual de la vivienda, sí es necesario una tasación de vivienda. En el caso de tramitar un cambio con otro banco es obligatoria la tasación, pero también puede ser un requisito del banco actual en el que se encuentra el propietario y con el que pacta una renovación de las condiciones de hipoteca.

En todo caso, una nueva tasación puede ser la mejor baza para jugar con el precio real de mercado de la vivienda y las condiciones asumidas de su hipoteca. Por ello serás el propietario, y no el banco, quien deba contratar esa tasación.

Si estás interesado en el proceso de cambio de hipoteca, es esencial que conozcas las características de tu hipoteca actual y que la adaptes a las necesidades de financiación. Puedes renegociarla, cambiarla de banco o cancelarla, pero en estas operaciones necesitarás contar con una tasadora que te ofrezca un informe fiable y certificado de tasación de tu hogar. Cuenta con Valmesa.