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Hace unas semanas saltaba la noticia en varios medios que el Gobierno puede expropiar apartamentos, hoteles o negocios en primera línea de playa a cambio de ceder a los propietarios su uso durante 30 años.
¿Qué hay de cierto en ello y cómo te afecta?
En qué casos el gobierno puede expropiar casas o pisos de playa
La medida, promovida por el Ministerio de Transición Ecológica, responde a la nueva modificación del Reglamento General de Costas que busca minimizar los posibles impactos que tendrá en nuestro litoral el incremento del nivel del mar.
Se prevé que el cambio siga la misma dirección que en la última reforma de 2022 y permita al Estado expropiar inmuebles y suelos en zonas donde el agua come terrero a la tierra, pasando a dominio público y que, tras finalizar la cesión, el Gobierno pueda disponer de la propiedad como le plazca.
Con esta reforma, el Estado podría declarar dominio público aquellos terrenos donde el mar avance sobre la tierra, afectando a construcciones previamente privadas.
En consecuencia, se permitiría la expropiación a cambio de conceder a los actuales propietarios un derecho de uso por 30 años.
¿Qué ocurre con los propietarios?
El propietario tendrá que pedir permiso para traspasar la concesión (aquí el Estado tiene derecho de tanteo), pero también si se plantea hipotecar la vivienda o incluso hacer una reforma, ya que la casa, de facto, no será suya.
Los propietarios conservarían el derecho de uso del inmueble durante tres décadas. Sin embargo, ese derecho sería limitado: necesitarían solicitar autorización estatal para reformas, hipotecas o incluso para ceder la propiedad, dado que el bien ya no sería suyo de pleno derecho.
El Estado tendría también derecho de tanteo ante una posible transmisión del inmueble.
¿A quién afecta esta medida?
La medida afectaría tanto a propietarios particulares como a negocios turísticos ubicados en zonas costeras vulnerables al aumento del nivel del mar.
Las áreas más impactadas incluirían zonas como la provincia de Cádiz, la costa de Cartagena, la isla de Mallorca, y parte de la Comunidad Valenciana, donde hay miles de viviendas potencialmente afectadas.
¿Por qué se justifica la expropiación?
La noticia no es baladí, pues el sexto Informe de Evaluación del IPCC (Panel Intergubernamental sobre Cambio Climático, un organismo de las Naciones Unidas) que evalúa el cambio climático en el mundo con los datos que ha elaborado ahora el equipo de Cambio del Mar de la NASA.
Ha creado una nueva herramienta sobre el futuro del aumento del nivel del mar. Se trata de unos gráficos que van desde 2020 a 2150 y los datos que arrojan no son nada halagüeños para las costas españolas.
¿Qué dice la ley sobre la expropiación de pisos en la playa?
La base legal se encuentra en la modificación del Reglamento General de Costas. Con ella, los inmuebles situados en zonas que pasen a considerarse dominio público por efecto del avance del mar podrán ser expropiados.
A cambio, el Estado concede al antiguo propietario un derecho de uso temporal de 30 años, aunque limitado por una serie de restricciones legales.
¿Hay precedentes o casos reales?
Sí, ya en la reforma de 2022 se introdujeron disposiciones similares, aunque menos agresivas. La novedad actual radica en la generalización de las medidas y en el uso de nuevas herramientas predictivas para identificar zonas en riesgo, como los Mapas de Riesgos Ambientales desarrollados por Valmesa Data.
La previsión de expropiación no es una teoría futura sin respaldo. En nuestros Mapas de Riesgos Ambientales se puede consultar una simulación sobre los terrenos que más se verían afectados por efectos medioambientales como incendios, deforestación, sismicidad, inundaciones pluviales e inundaciones costeras.
Estos mapas permiten inferir los datos de las viviendas existentes que se verían afectadas por estos fenómenos.
En caso de inundaciones costeras, nuestros Mapas de Riesgos arrojan un número elevado de viviendas cuyos terrenos pasarían a ser de dominio público y susceptibles de expropiarse por la nueva medida del Gobierno.
Las playas más afectadas
Barcelona sería la ciudad que más sufrirá el incremento del nivel del mar, con una subida estimada de más de 40 cm para 2060 y de 75 cm para 2100. Huelva lo hará 69 cm, Tarifa 64 cm, La Manga 63 cm y Mallorca 61 cm para finales de siglo.
En el caso de la costa alicantina, la previsión es de 58 cm para 2100.
Estos incrementos se traducen en un retroceso mínimo de 50 metros en las costas más afectadas.
¿Cuántas viviendas pueden verse afectadas?
Sólo en la Isla de Mallorca, estimamos más de 6.300 viviendas en riesgo alto y más de 6.600 viviendas en riesgo medio.
En la provincia de Cádiz, más de 13.400 viviendas están en riesgo alto de ser expropiadas y 15.600 viviendas que están en riesgo medio de inundación.
En la costa de Cartagena son más de 6.800 viviendas en riesgo alto y 8.500 viviendas en riesgo medio.
En el caso de la provincia de Valencia hablamos de 9.600 viviendas en riesgo alto y de 11.900 en riesgo medio de ser inundables.
En total, y con una pequeña muestra de cuatro puntos de nuestras costas, estamos hablando de más de 79.000 viviendas que el gobierno podrá expropiar.
¡Y sólo en estas zonas consultadas!
¿Qué derechos conservan los propietarios?
A pesar de perder la titularidad plena, los propietarios conservarían el uso del inmueble durante 30 años. Sin embargo, este uso estaría condicionado por limitaciones importantes: necesitarían permisos para vender, hipotecar o reformar la vivienda, dado que ya no será considerada de su propiedad.
Si quieres conocer en qué estado estará tu vivienda, puedes contactar con Valmesa Data y te facilitaremos la previsión detallada de nuestros mapas de Riesgos.
