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En el sector inmobiliario, comprender la diferencia entre tasación, valor y precio es esencial. Cada uno de estos términos define un aspecto diferente que muchas veces se confunde y ello implica un desconocimiento profundo en los servicios que puedes necesitar en la compra-venta de un bien o la obtención de capital para una empresa, entre otras cuestiones.
Cada concepto desempeña un papel crucial, y su distinción impacta directamente en las transacciones. A continuación, definiremos estos términos y hablaremos sobre cómo influyen en las decisiones de compra y venta.
Tasación de vivienda: Más que un precio
La tasación de una vivienda es un informe realizado por un tasador profesional que determina el valor de mercado de un inmueble. Por tanto, la tasación define el valor de mercado por medio de un análisis técnico oficial. Sin embargo, la diferencia entre valor de tasación y valor de mercado es la oficialidad del primero y su meticuloso análisis; mientras que el valor de mercado es la cantidad que un comprador está dispuesto a pagar por un bien.
La tasación de una vivienda es un requisito indispensable para la concesión de una hipoteca. El banco utiliza el valor de tasación para calcular el importe que puede prestar al comprador.
La concesión de ese crédito va íntimamente ligada a la realización de una tasación del inmueble objeto de la compra-venta y es la clave sobre la que girará toda la operación.
Sin embargo, difiere de los informes de precios que revelan importes reales de transacciones. Estos informes son herramientas versátiles, proporcionando precios reales de cierre y ofertas de mercado para una toma de decisiones inmediata.
Los Informes de Precios en Valmesa
Los informes de precios se diferencian sustancialmente de las tasaciones hipotecarias homologadas en las que se calculan valores caracterizados por ser «sostenibles en el tiempo». En la tasación, se calcula un valor medio estable en el tiempo que sirva para operaciones financieras de garantía hipotecaria, y con arreglo a una metodología objetiva recogida en disposiciones legales.
Por el contrario, en el caso de los informes de precios, su principal función es dar cuenta inmediata del precio real de cierre de la compra o venta de un inmueble («closing price») a una fecha concreta. Tienen una utilidad exclusivamente informativa y de asesoramiento.
Además, en Valmesa también se informa de los precios de oferta disponibles en el mercado, permitiendo conocer a cuánto se ofertan los inmuebles y por cuánto se venden realmente.
Los informes de precios de Valmesa están diseñados para clientes con necesidades muy variadas. Por un lado, asesoramos a promotores en cuanto al precio de venta o alquiler para comercializar un determinado producto inmobiliario, acompañándolos para conseguir el mejor precio de mercado, y con ello aumentar su rentabilidad y ventas.
En este servicio se informa al cliente del precio óptimo del producto, ya sea en unas condiciones de comercialización «normales», o bien estableciendo el precio para una comercialización más ágil en un plazo corto de tiempo de 6 meses, o incluso con precio de liquidación inferior a 3 meses.
Por otra parte, estos informes son una herramienta muy útil para aconsejar en precios de compra/venta de activos para particulares individuales o empresas, grandes tenedores de inmuebles, fondos de inversión, «servicers» de entidades bancarias, agentes inmobiliarios, auditores, consultorías y despachos jurídicos/económicos, etc.
A demanda del cliente se pueden aportar precios reales de cierre de compraventas de determinados activos. Esta información garantiza la fiabilidad de su precio actualizado, y real, para la mejor optimización de los mismos.
La importancia del valor de la Vivienda
El valor de una vivienda es un concepto subjetivo que depende de una serie de factores, como la ubicación, las características de la vivienda, la demanda en el mercado, etc. La valoración es un documento que establece el valor orientativo de un inmueble mediante la aplicación de diversos métodos de valoración.
No obstante, la tasación, por su parte, es un documento legal que certifica el valor del inmueble para la finalidad que se haya determinado y está realizado con un metodología que sigue unas normas legales.
Por tanto, la diferencia entre tasación y valoración inmobiliaria es la oficialidad de la tasación. Las sociedades de tasación tienen esa capacidad de acreditar oficialmente el documento de tasación.
Una tasación podría ser un tipo concreto de valoración oficial.
Precio de venta: La realidad del mercado
El precio de venta de una vivienda es el precio al que se vende la vivienda en una transacción real. La diferencia de valor que una casa pueda tener cuando es analizada desde un punto de vista profesional (técnico) puede ser grande o pequeña en relación con su cotización en el mercado. Al fin y al cabo, un bien siempre tiene el valor que una sola persona esté dispuesta a pagar por él, sea superior o inferior al valor técnico que profesionalmente podamos darle.
Hoy en día, las diferencias entre el precio de tasación de una vivienda y el precio del acuerdo entre comprador y vendedor no suelen ser demasiado acusadas. En el pasado esta situación sí se producía con asiduidad en una acción recurrente de tasaciones infladas. Esto acabó explotando en el mundo financiero, afectando principalmente a las cajas de ahorro.
Cuando se producen diferencias apreciables entre las dos cifras puede deberse a factores subjetivos que el mercado aún no ha tenido en cuenta (mejora de infraestructuras cercanas, mejoras en el barrio, construcciones cercanas, emplazamientos de servicios nuevos). No obstante, las tasaciones y sobre todo el proceso in situ del tasador acudiendo a una vivienda permite mejorar estos datos y actualizarlos continuamente.
Tasación vs. precio: Análisis de casos comunes
Las tres situaciones con las que un comprador (principal afectado) puede encontrarse a la hora de adquirir una vivienda son:
Tasación y valoración de precio similares
En este caso, no debería haber problema alguno más para cerrar la operación dado que no hay diferencia entre precio y valor de tasación.
Tasación con un valor superior al precio de venta
Es tan inhabitual como ideal. Y no sólo para el comprador, sino para el banco. El primero puede tener una financiación más alta para la compra. El banco se garantiza una operación mucho más segura, además de más beneficios (más capital es igual a más rendimiento).
Hay que añadir aquí que sería aconsejable contar con un 20% más de capital que lo estimado en la valoración a la hora de afrontar todos los gastos que supone la compra de un piso (impuestos, notaría, gestiones).
Tasación inferior al precio de compra-venta
En este caso, y si la diferencia es grande, el potencial comprador afronta un problema importante para obtener financiación. La hipoteca podría no asumir gran parte del precio de compra y podría ser inviable para el posible comprador hacerse cargo de ello.
En este caso tenemos distintas opciones, siendo la primera la realización de una segunda tasación de la propiedad. Una sociedad de tasación nos dará un segundo resultado con el que poder tomar una decisión, aunque probablemente eso significará encontrar otra entidad financiera que nos hipoteque.
Tasación, valor y precio: Consejos para compradores y vendedores
Los compradores deben tener en cuenta la diferencia entre tasación y precio de venta a la hora de negociar el precio de una vivienda. Mientras tanto, los vendedores deben tener en cuenta que el precio de venta debe ser competitivo para atraer compradores.
Si el valor de tasación es inferior al precio de venta de la vivienda, el comprador puede tener que tratar de reducir el precio de la vivienda o aportar más ahorros para compensar la diferencia.
Por otra parte, en el caso de un vendedor, el coste de la tasación también puede ser significativo. Si el valor de tasación es inferior al precio al que se quiere vender la vivienda, el vendedor puede tener que reducir el precio o esperar a que el mercado inmobiliario suba.
Es por ello que contar con el respaldo de una sociedad de tasación como Valmesa puede ser determinante para llevar con éxito todos tus negocios y transacciones.
Valmesa es una sociedad de tasación independiente y homologada por el Banco de España. Cuenta con más de 35 años de experiencia en el sector inmobiliario y ofrece una amplia gama de servicios de tasación.
En Valmesa, estamos a su disposición para ayudarle en todas sus necesidades de tasación, valoración o consultoría inmobiliaria.