Valoraciones

¿Por qué crecen las tasaciones por cambio de hipoteca?

20 mayo 2026
Por Valmesa
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En los últimos meses el cambio de tipo de hipoteca es una de las tendencias que más comentarios genera en el sector inmobiliario. Los titulares nos cuentan que “el cambio de hipotecas crece un 40% ante la inminente subida de los tipos”.

La inflación en los mercados y la declaración de la presidenta del Banco Central Europeo, Christine Lagarde, sobre las próximas subidas en los tipos de interés, han puesto al sector en alerta ante las consecuencias que ello pueda tener.

Para conocer qué implica todo ello, analizamos a continuación el punto de partida y soluciones a esta situación del mercado y cómo afecta a tu hipoteca.

¿Qué supone el crecimiento en las tasas de interés?

A nivel bancario, la subida de los tipos de interés implica que las operaciones de préstamo, crédito o ahorro cuentan con un interés más alto por el mayor riesgo asumido por el prestador. Es decir, pedir un préstamo sale más caro, pero, por contra, motiva al ahorro ya que el interés para el ahorrador también es mayor.

Esa unión de volatilidad del mercado financiero en los próximos tiempos y el ahorro generado, ha ofrecido también oportunidades de negocio e inversión en productos conservadores. En nuestro sector de la vivienda, la subida durante el año parece ralentizarse aunque los precios sigan en aumento.

Ahora mismo la actividad en el corto plazo resulta atractiva dado que los tipos de intereses todavía no han despuntado y puede ser el momento idóneo para comprar una vivienda. No obstante, esa subida de intereses es casi inminente y ello pone de manifiesto la velocidad actual del mercado para adelantarse a los cambios.

Es así como se han producido peticiones masivas de cambio de hipoteca en los últimos meses dado que el aumento de intereses, como decíamos, podrá suponer un encarecimiento de las cuotas o condiciones de las mismas. Cuotas más altas, sobre todo en el caso de aquellas hipotecas variables ya contratadas, o el aumento de los costes de los nuevos préstamos pedidos.

Te contamos más en el siguiente apartado.

¿Por qué hay un crecimiento de las hipotecas fijas frente a las variables?

El prestatario o receptor del préstamo puede ver cómo, ante la situación de inestabilidad actual, los intereses variables se van incrementando frente a la estabilidad que ofrecen hoy las hipotecas fijas.

Un tipo de hipoteca u otro se diferencian por el tipo de interés que se les aplica y ello conlleva diferentes condiciones. Te explicamos brevemente las características de unas y otras hipotecas:

Hipotecas Fijas. Cuentan con un tipo de interés fijo idéntico mes a mes según lo contratado en un primer momento. La cuota a pagar al mes, por tanto, es siempre la misma y no ofrece sorpresas a su prestatario. Por lo general, solían tener intereses más altos que en las hipotecas variables, pero esa es la tendencia que ha variado justamente por el funcionamiento propio de las hipotecas variables.
Hipotecas Variables. Dependen de un índice de referencia (en este caso el euríbor) y de su crecimiento o disminución para el cálculo de la cuota mensual. Cada 6 meses, aproximadamente, se actualiza la cuota en función del valor del euríbor. Este es el referente que va creciendo y aumentando el coste de las cuotas.

Además, por lo general, las hipotecas variables suelen ofrecerse con un plazo de devolución más largo.

Actualmente, las hipotecas variables son las más extendidas o lo han sido tradicionalmente, pero, ante esta subida del euribor y los intereses, pierden las ventajas respecto al interés fijo que ofrece mejores condiciones.

En lo que va de año más de un 60% de las hipotecas se contrataron a interés fijo.

Es cierto que no se trata de un cambio permanente puesto que las entidades bancarias tienen intención de incrementar los intereses asumidos para hipotecas fijas, pero mientras no ocurra, los usuarios pueden optar por este tipo de operaciones que les suponen menor riesgo mes a mes.

Por tanto, no sólo para pedir una nueva hipoteca, sino que cientos y miles de personas están tramitando los cambios de hipoteca o su renegociación; pasando de hipotecas de interés variable a fijo.

¿Cómo se pueden mejorar las condiciones de tu hipoteca?

A continuación, te detallamos las posibilidades para cambiar tu hipoteca y obtener mejores condiciones:

Novación de hipoteca. Pactar con el banco el cambio de interés; además de servir para otros cambios como el plazo de amortización, el importe del préstamo o las garantías que sirven de aval del préstamo.
Subrogación del préstamo. Cambiar la hipoteca actual a otro banco. Una vez que la nueva entidad comunica a la actual el cambio de hipoteca, ésta tendrá 15 días para igualar o mejorar las condiciones. Pueden existir algunos gastos de gestión derivados de ello o comisión de subrogación.
Cancelación de hipoteca y contratación de una nueva en otra entidad. El proceso normalmente implica que la nueva entidad presta el dinero para cancelar la hipoteca en un banco y abrir otra hipoteca en el suyo propio. Se suelen asumir unos costes por dicha cancelación o amortización anticipada y comisiones de apertura.

Por lo general, lo primero que el interesado debe hacer es ver las opciones que dan las entidades bancarias para refinanciar su vivienda. A partir de ahí, deberá conocer a fondo las condiciones de cada caso porque suelen existir comisiones derivadas, pero, por lo general, el banco se encargará de casi todos los trámites de gestión del cambio.

Tanto en los casos de novación como contratación en otro banco, para conocer la situación actual de la vivienda, sí es necesario una tasación de vivienda. En el caso de tramitar un cambio con otro banco es obligatoria la tasación, pero también puede ser un requisito del banco actual en el que se encuentra el propietario y con el que pacta una renovación de las condiciones de hipoteca.

En todo caso, una nueva tasación puede ser la mejor baza para jugar con el precio real de mercado de la vivienda y las condiciones asumidas de su hipoteca. Por ello serás el propietario, y no el banco, quien deba contratar esa tasación.

Si estás interesado en el proceso de cambio de hipoteca, es esencial que conozcas las características de tu hipoteca actual y que la adaptes a las necesidades de financiación. Puedes renegociarla, cambiarla de banco o cancelarla, pero en estas operaciones necesitarás contar con una tasadora que te ofrezca un informe fiable y certificado de tasación de tu hogar. Cuenta con Valmesa.

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28 Feb

¿Qué factores influyen en la valoración de las obras de arte?

20 mayo 2026
Por Valmesa
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Para muchos coleccionistas, inversores y amantes del arte, saber cómo valorar un cuadro o una obra de arte puede ser todo un misterio.

Y es que, la valoración de una obra no es nada sencilla; implica conocimientos técnicos, un buen análisis del mercado y, sobre todo, entender bien las tendencias que se mueven en el mundo del arte.

En este artículo te contamos todo lo que necesitas para saber el valor de un cuadro o una obra de arte.

¿Cómo saber el valor de un cuadro o una obra de arte?

Si nos preguntáramos ¿cuánto vale una obra de arte? La respuesta más próxima a su precio, sería lo que alguien esté dispuesto a pagar por ella. El valor de mercado de una pieza lo dictan la oferta y la demanda (como pasa con todo producto), pero hay mucho más que lo determina.

En cada edición de ARCO, las obras y los precios alcanzados por éstas siempre están rodeados de polémica. Como ejemplo, recientemente saltaba la noticia del alquiler de la colección Carmen Thyssen por un valor de 1.700 millones de euros; sólo el Mata Mua de la colección está valorado en 250 millones. No se ha hecho público quién ha llevado la tasación, pero llama la atención el elevado precio de algunas de las obras.

Tasar o valorar una obra de arte no es una ciencia exacta y en Valmesa somos sabedores que son muchos los factores a tener en cuenta para calcular su valor. La valoración y tasación de obras de arte es un proceso complejo que involucra una combinación de elementos subjetivos y objetivos.

Descubre a continuación en qué se basan nuestros tasadores para determinar el valor de cada obra.

Factores clave en la valoración de obras de arte

Algunas de las claves que determinan el valor de una obra de arte, del tipo que sea, son las características que explicamos aquí.

Autenticidad y Autoría. La autenticidad de una obra de arte, junto con su historial de propiedad o procedencia, es determinante en su valoración. Por supuesto, las obras de artistas reconocidos o provenientes de colecciones destacadas tienden a tener un valor superior.
Estado de Conservación. El estado físico de la obra, incluyendo posibles daños o restauraciones, impacta directamente en su valor como es habitual en otros bienes. En el caso de las obras de arte, su estado original e impecable es lo más valorado frente aquellas que han sufrido deterioro o distorsión de la obra original.
Firma. El respaldo de autenticidad por medio de la firma del creador potencia el valor de la pieza en la valoración de obras de artes plásticas.
Período Artístico. El estilo y la época a la que pertenece una obra de arte pueden influir significativamente en su valoración, dado que hay épocas más o menos cotizadas que otras.
Técnica y Materiales Utilizados. La habilidad técnica del artista y los materiales empleados desempeñan un papel vital. Las obras que utilizan materiales de alta calidad suelen tener un mayor valor.

Además de estos factores generales a todas las obras, sí hay otras características específicas que pueden influir en su valor como por ejemplo la rareza o la dificultad de encontrar en el mercado otras obras similares.

Aporta también valor a la obra cuanto más inalcanzable y exclusiva haya sido. No se valora igual una obra que se haya puesto muchas veces a la venta que otra que apenas se haya visto en el mercado.

De igual manera, en el valor de una obra de arte influye y mucho las tendencias. Existen autores contemporáneos muy cotizados que arrasan entre los coleccionistas Millenials asiáticos. Para evitar que el factor demanda por especulación afecte al valor de la obra, los expertos tasadores valoran siempre a medio y largo plazo, no dejándose llevar por las modas, aunque sí por las tendencias o estado del mercado en el que se lleva a cabo la valoración según su finalidad.

Dada la cantidad de elementos a tener en cuenta en la tasación, es importante acudir a expertos. Con más de 35 años de experiencia, cuenta con el equipo de Valmesa.

Descubre cómo podemos ayudarte a valorar tu pieza de arte.

Proceso de tasación de obras de arte: Arte y ciencia en conjunto

La tasación de obras de arte combina muchos elementos a tener en cuenta en un proceso que requiere experiencia y conocimientos especializados. Es por ello que se combinan dos metodologías para determinar el valor:

1. Evaluación técnica.

Se realiza una evaluación técnica detallada para determinar el estado de conservación, autenticidad y atribución de la obra. Los expertos consideran aspectos como la calidad de la pintura, el soporte y la técnica empleada. Básicamente los puntos destacados anteriormente en este artículo.

2. Estudio del mercado.

A la hora de valorar una pieza, nuestros técnicos tasadores, toman como referencias las bases de datos del mercado del arte (Artnet y Artprice son las más consultadas), que recopilan las ventas públicas en las últimas décadas.

La oferta y demanda pueden fluctuar, afectando directamente el valor de las obras de arte. Por ello, se analizan ventas anteriores de obras similares o del mismo artista para obtener un marco de referencia para establecer el valor de la obra en cuestión.

En función de la finalidad de la tasación, se realiza una valoración de mercado, una de herencia y otra para asegurarla. Para casos de herencias, se suele emplear una estimación media y en el caso de seguros se emplea la estimación más alta + 50% del valor y para todas ellas se toman referencias de precios en el primer y el segundo mercado.

El primer mercado lo conforman las galerías de arte que promocionan a sus propios artistas. El segundo mercado, es el de segunda mano y lo conforman las casas de subastas donde las obras de arte ya se han puesto a la venta al menos una vez. En el caso de que la obra vaya a ser presentada en subasta, las estimaciones son más conservadoras para que su precio resulte atractivo.

Si hablamos de obras por venta privada, la estimación es más exacta, pues se busca a un único comprador que pague por su precio neto. En cualquier caso, la valoración de una obra de arte no deja de ser una radiografía del valor de la pieza en un momento en concreto y la volatilidad de los mercados puede hacer que lo que hoy se tasa por un valor, su estimación cambie de la noche a la mañana.

Influencia del mercado del arte en la valoración de las obras

El mercado del arte es dinámico y puede tener un impacto significativo en la valoración de las obras. Esto lo hemos visto en el punto anterior, sin duda, con todas las posibilidades en cuanto a las tendencias, las subastas en las que se presenten las obras, etc.

Es tan determinante el momento histórico que cuestiones como el estado de la economía, las bolsas, el estado de guerras o una pandemia lo cambia todo. Por ello, una obra adquirida hace 5 años puede tener hoy un valor completamente diferente al que se pagó por ella.

Si tienes alguna duda sobre cómo valorar tus obras de arte, te contamos todo en este enlace, estaremos encantados de asesorarte en tu tasación. También puedes contactar con nosotros directamente.

29 May

¿Cómo tasar online una propiedad inmobiliaria en España?

23 enero 2024
Por Valmesa
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En este artículo te comentamos:

1. ¿Por qué es necesario tasar una vivienda?

1.1. Mercado de tasaciones e hipotecas en España
1.2. Tasación online.

2. Pasos para tasar una vivienda online

En España se compran gracias a un hipoteca el 75% de las viviendas. De aquí podemos deducir que la necesidad de tasar una propiedad va a aparecer, al menos una vez en la vida, en casi la totalidad de familias españolas.

Cómo realizar los trámites para una tasación sencilla es algo que necesitamos cada vez más a menudo. En los últimos tiempos se ha observado una clara tendencia al alza en el interés por las tasaciones inmobiliarias. Las entidades financieras, especialmente, han facilitado el acceso a las tasaciones de propiedades inmobiliarias como un paso para acrecentar la promoción de préstamos hipotecarios. Desde el año 2015 la cantidad de hipotecas solicitadas viene aumentando, con un importante salto ya en 2016. Y, lo que es más importante: la cantidad media solicitada ha aumentado más que el número de hipotecas.

Entidades como el BBVA, ING y otras han promovido la tasación online de viviendas. Algo lógico cuando desde hace un tiempo en España se puede obtener una hipoteca realizando todos los trámites telemáticamente.

Otras entidades conocidas en el país, desde periódicos como El Mundo y El País a webs como el Idealista ofrecen y promueven las tasaciones de manera sencilla. En este artículo nosotros vamos a explicarte cómo realizar esta operación de la manera más fácil posible:

PASO 1

Entras en la web de una sociedad de tasación. Accedes a la tasación online que claramente suele aparecer anunciada en la página de entrada. Das los datos personales básicos y los datos de la vivienda.

PASO 2

Recibirás una llamada de la sociedad de tasación en la que se te solicitarán más datos de la vivienda y en la que acordaréis una visita de un técnico tasador que vendrá a evaluar tu vivienda.

PASO 3

En el día y hora acordados, el técnico se presentará en tu casa y procederá a recabar datos de la vivienda, además de observar todos los detalles del estado de la misma. Igualmente, realizará una revisión del entorno, la urbanización (si la hubiera) y los añadidos a la vivienda (tales como garage, trastero, piscina, zonas comunes, etc, siempre que las hubiera).

PASO 4

Apróximadamente en el plazo de una semana recibirás un informe de tasación en el que se detallará el valor de tu vivienda. El informe tiene que ser pagado a la entidad que lo ha realizado. A partir de ahí, podemos utilizar esa información de la manera que necesitemos. No sólo es necesaria una tasación para la apertura de una hipoteca, sino que otros trámites legales, como herencias, pueden necesitar de estos documentos.

29 May

Diferencia entre tasación, valor y precio de la vivienda en España

23 enero 2024
Por Valmesa
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En el sector inmobiliario, comprender la diferencia entre tasación, valor y precio es esencial. Cada uno de estos términos define un aspecto diferente que muchas veces se confunde y ello implica un desconocimiento profundo en los servicios que puedes necesitar en la compra-venta de un bien o la obtención de capital para una empresa, entre otras cuestiones.

Cada concepto desempeña un papel crucial, y su distinción impacta directamente en las transacciones. A continuación, definiremos estos términos y hablaremos sobre cómo influyen en las decisiones de compra y venta.

Tasación de vivienda: Más que un precio

La tasación de una vivienda es un informe realizado por un tasador profesional que determina el valor de mercado de un inmueble. Por tanto, la tasación define el valor de mercado por medio de un análisis técnico oficial. Sin embargo, la diferencia entre valor de tasación y valor de mercado es la oficialidad del primero y su meticuloso análisis; mientras que el valor de mercado es la cantidad que un comprador está dispuesto a pagar por un bien.

La tasación de una vivienda es un requisito indispensable para la concesión de una hipoteca. El banco utiliza el valor de tasación para calcular el importe que puede prestar al comprador.

La concesión de ese crédito va íntimamente ligada a la realización de una tasación del inmueble objeto de la compra-venta y es la clave sobre la que girará toda la operación.

Sin embargo, difiere de los informes de precios que revelan importes reales de transacciones. Estos informes son herramientas versátiles, proporcionando precios reales de cierre y ofertas de mercado para una toma de decisiones inmediata.

Los Informes de Precios en Valmesa

Los informes de precios se diferencian sustancialmente de las tasaciones hipotecarias homologadas en las que se calculan valores caracterizados por ser «sostenibles en el tiempo». En la tasación, se calcula un valor medio estable en el tiempo que sirva para operaciones financieras de garantía hipotecaria, y con arreglo a una metodología objetiva recogida en disposiciones legales.

Por el contrario, en el caso de los informes de precios, su principal función es dar cuenta inmediata del precio real de cierre de la compra o venta de un inmueble («closing price») a una fecha concreta. Tienen una utilidad exclusivamente informativa y de asesoramiento.

Además, en Valmesa también se informa de los precios de oferta disponibles en el mercado, permitiendo conocer a cuánto se ofertan los inmuebles y por cuánto se venden realmente.

Los informes de precios de Valmesa están diseñados para clientes con necesidades muy variadas. Por un lado, asesoramos a promotores en cuanto al precio de venta o alquiler para comercializar un determinado producto inmobiliario, acompañándolos para conseguir el mejor precio de mercado, y con ello aumentar su rentabilidad y ventas.

En este servicio se informa al cliente del precio óptimo del producto, ya sea en unas condiciones de comercialización «normales», o bien estableciendo el precio para una comercialización más ágil en un plazo corto de tiempo de 6 meses, o incluso con precio de liquidación inferior a 3 meses.

Por otra parte, estos informes son una herramienta muy útil para aconsejar en precios de compra/venta de activos para particulares individuales o empresas, grandes tenedores de inmuebles, fondos de inversión, «servicers» de entidades bancarias, agentes inmobiliarios, auditores, consultorías y despachos jurídicos/económicos, etc.

A demanda del cliente se pueden aportar precios reales de cierre de compraventas de determinados activos. Esta información garantiza la fiabilidad de su precio actualizado, y real, para la mejor optimización de los mismos.

La importancia del valor de la Vivienda

El valor de una vivienda es un concepto subjetivo que depende de una serie de factores, como la ubicación, las características de la vivienda, la demanda en el mercado, etc. La valoración es un documento que establece el valor orientativo de un inmueble mediante la aplicación de diversos métodos de valoración.

No obstante, la tasación, por su parte, es un documento legal que certifica el valor del inmueble para la finalidad que se haya determinado y está realizado con un metodología que sigue unas normas legales.

Por tanto, la diferencia entre tasación y valoración inmobiliaria es la oficialidad de la tasación. Las sociedades de tasación tienen esa capacidad de acreditar oficialmente el documento de tasación.

Una tasación podría ser un tipo concreto de valoración oficial.

Precio de venta: La realidad del mercado

El precio de venta de una vivienda es el precio al que se vende la vivienda en una transacción real. La diferencia de valor que una casa pueda tener cuando es analizada desde un punto de vista profesional (técnico) puede ser grande o pequeña en relación con su cotización en el mercado. Al fin y al cabo, un bien siempre tiene el valor que una sola persona esté dispuesta a pagar por él, sea superior o inferior al valor técnico que profesionalmente podamos darle.

Hoy en día, las diferencias entre el precio de tasación de una vivienda y el precio del acuerdo entre comprador y vendedor no suelen ser demasiado acusadas. En el pasado esta situación sí se producía con asiduidad en una acción recurrente de tasaciones infladas. Esto acabó explotando en el mundo financiero, afectando principalmente a las cajas de ahorro.

Cuando se producen diferencias apreciables entre las dos cifras puede deberse a factores subjetivos que el mercado aún no ha tenido en cuenta (mejora de infraestructuras cercanas, mejoras en el barrio, construcciones cercanas, emplazamientos de servicios nuevos). No obstante, las tasaciones y sobre todo el proceso in situ del tasador acudiendo a una vivienda permite mejorar estos datos y actualizarlos continuamente.

Tasación vs. precio: Análisis de casos comunes

Las tres situaciones con las que un comprador (principal afectado) puede encontrarse a la hora de adquirir una vivienda son:

Tasación y valoración de precio similares

En este caso, no debería haber problema alguno más para cerrar la operación dado que no hay diferencia entre precio y valor de tasación.

Tasación con un valor superior al precio de venta

Es tan inhabitual como ideal. Y no sólo para el comprador, sino para el banco. El primero puede tener una financiación más alta para la compra. El banco se garantiza una operación mucho más segura, además de más beneficios (más capital es igual a más rendimiento).

Hay que añadir aquí que sería aconsejable contar con un 20% más de capital que lo estimado en la valoración a la hora de afrontar todos los gastos que supone la compra de un piso (impuestos, notaría, gestiones).

Tasación inferior al precio de compra-venta

En este caso, y si la diferencia es grande, el potencial comprador afronta un problema importante para obtener financiación. La hipoteca podría no asumir gran parte del precio de compra y podría ser inviable para el posible comprador hacerse cargo de ello.

En este caso tenemos distintas opciones, siendo la primera la realización de una segunda tasación de la propiedad. Una sociedad de tasación nos dará un segundo resultado con el que poder tomar una decisión, aunque probablemente eso significará encontrar otra entidad financiera que nos hipoteque.

Tasación, valor y precio: Consejos para compradores y vendedores

Los compradores deben tener en cuenta la diferencia entre tasación y precio de venta a la hora de negociar el precio de una vivienda. Mientras tanto, los vendedores deben tener en cuenta que el precio de venta debe ser competitivo para atraer compradores.

Si el valor de tasación es inferior al precio de venta de la vivienda, el comprador puede tener que tratar de reducir el precio de la vivienda o aportar más ahorros para compensar la diferencia.

Por otra parte, en el caso de un vendedor, el coste de la tasación también puede ser significativo. Si el valor de tasación es inferior al precio al que se quiere vender la vivienda, el vendedor puede tener que reducir el precio o esperar a que el mercado inmobiliario suba.

Es por ello que contar con el respaldo de una sociedad de tasación como Valmesa puede ser determinante para llevar con éxito todos tus negocios y transacciones.

Valmesa es una sociedad de tasación independiente y homologada por el Banco de España. Cuenta con más de 35 años de experiencia en el sector inmobiliario y ofrece una amplia gama de servicios de tasación.

En Valmesa, estamos a su disposición para ayudarle en todas sus necesidades de tasación, valoración o consultoría inmobiliaria.

22 Mar

Para qué sirve una tasación si no es para la hipoteca

14 diciembre 2023
Por Valmesa
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Si has tenido alguna vez la experiencia de pedir una hipoteca en un banco habrás oído hablar de la tasación. La tasación es el documento que se redacta para saber el valor real, no solo de una vivienda como domicilio de una familia, sino que también se puede necesitar saber el valor de un local, una oficina, o incluso de un solar o un terreno para construir.

Importancia de las tasaciones en diferentes contextos

Las tasaciones van más allá de un único cometido y cumplen diversas funciones esenciales en diferentes contextos. A continuación, explicaremos la importancia de las tasaciones en distintas situaciones.

Tasación en el proceso hipotecario

En el ámbito hipotecario, la tasación es un requisito fundamental que piden las entidades de crédito. Sirve para determinar el valor real de la propiedad que servirá como garantía del préstamo.

La tasación hipotecaria asegura que el valor del inmueble sea acorde con lo solicitado en la hipoteca.

Tasaciones en situaciones familiares

Se puede necesitar una tasación cuando una familia recibe una herencia, o cuando una pareja se divorcia, o incluso cuando unos socios se quieren ir de la empresa familiar.

En situaciones de divorcio, herencia o reparto de bienes, las tasaciones desempeñan un papel crucial. Establecer el valor justo de los activos es esencial para garantizar una distribución equitativa entre las partes involucradas y evitar mayores conflictos.

Tasación de bienes materiales

Otras veces se necesita la tasación porque siendo propietario de un barco, avioneta/avión, tractor o vehículos en general se puede utilizar como garantía de un préstamo y se quiere aportar el dinero al capital de una empresa o de un proyecto que, obviamente, necesita ser contabilizado de forma exacta y adecuada.

Por tanto, las tasaciones se utilizan para valorar los activos materiales de una compañía, como maquinaria, edificaciones y terrenos. Esto proporciona una visión clara del valor total de la empresa y puede ser crucial para transacciones comerciales.

Tasación de bienes valiosos o sentimentales

Si tienes recuerdos familiares valiosos como joyas, obras de arte o antigüedades también puedes utilizar una tasación como medio de obtener un valor objetivo y alejado de nuestros sentimientos.

En estos casos, la tasación asegura una protección adecuada en términos de seguro y puede ser esencial en casos de herencia o venta.

Tasación de activos inmateriales

Finalmente, aunque no sea muy conocido por el público en general, una empresa tasadora realiza también tasaciones oficiales de cosas inmateriales como son las patentes o las concesiones administrativas, lo cual facilita valorar económicamente cualquier activo no real para aportarlo de manera justa y objetiva a la obtención de financiación o como nueva garantía para los que ya nos han concedido préstamos.

Determinar su valor real es crucial para la parte contable del negocio y puede influir en decisiones estratégicas de la empresa.

Validación legal de tasaciones

Las tasaciones oficiales realizadas por tasadores certificados tienen un respaldo legal.

Ten en cuenta también que tanto los bancos como las administraciones públicas solamente admiten tasaciones oficiales como manera de valorar un bien para que se pueda aportar como medio de pago de una deuda o para liquidar impuestos en el caso de haya discrepancias entre lo declarado y lo que realmente hay que pagar.

Estos informes son aceptados como pruebas válidas en situaciones legales, proporcionando una base sólida para resolver disputas o litigios.

Proceso y alcance. ¿Para qué sirve una tasación?

Las tasaciones ayudan a todas las situaciones que hemos comentado anteriormente, pero, además son un medio legal para asegurar el valor de un bien.

Al realizar una tasación, los tasadores consideran diversos aspectos, como la ubicación, el estado del inmueble, las características específicas y las condiciones del mercado. Este proceso asegura una valoración precisa y justa.

Además, las tasaciones son esenciales para cumplir con requisitos legales y financieros, brindando seguridad y transparencia en diversas transacciones.

En resumen, una tasación va más allá de ser un paso necesario para obtener una hipoteca. Su utilidad se extiende a múltiples contextos, asegurando la equidad, precisión y legalidad en la valoración de activos. Ya sea en el ámbito personal, empresarial o legal, las tasaciones desempeñan un papel fundamental para tomar decisiones informadas y garantizar la protección de los intereses involucrados.

Cuenta con Valmesa para llevar a cabo tus tasaciones. Más de 35 años trabajando en este sector, aportan la profesionalidad, agilidad y confianza que buscas.

En Valmesa, te valoramos.

22 Mar

Cómo tasar una vivienda: Guía para calcular su valor real en 2026

21 mayo 2026
Por Valmesa
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Saber cómo tasar una vivienda te ayuda a entender qué analiza un profesional, qué documentación necesitas y por qué una valoración orientativa no siempre sustituye a un informe de tasación.

En esta guía te explicamos el proceso de forma clara, práctica y actualizada.

¿Qué significa tasar una vivienda?

Tasar una vivienda significa determinar su valor en una fecha concreta mediante un análisis técnico, objetivo y documentado.

No se trata solo de mirar cuánto cuestan otros pisos en la zona, sino de estudiar las características del inmueble, su estado, ubicación, superficie, situación legal y comportamiento del mercado.

Una tasación profesional debe apoyarse en criterios técnicos y normativos.

En España, la Orden ECO/805/2003 establece normas para el cálculo del valor de tasación de bienes inmuebles en determinadas finalidades financieras, así como para la elaboración de informes y certificados.

¿Para qué sirve la tasación de una vivienda y por qué es importante?

Una tasación permite conocer el valor razonable de una propiedad y tomar decisiones con más seguridad. En concreto, puede ser útil para:

Solicitar una hipoteca o presentar el valor del inmueble ante una entidad financiera.
Fijar un precio de venta realista, ajustado al estado de la vivienda y al mercado.
Negociar una compra con argumentos técnicos y objetivos.
Justificar el valor del inmueble en procesos legales, familiares o patrimoniales.
Repartir bienes en una herencia, divorcio, adjudicación o sucesión. En estos casos, contar con una valoración de herencias ayuda a repartir los bienes con criterios objetivos.
Evitar decisiones basadas solo en expectativas, ya que el informe aporta una base más sólida para negociar y decidir.

Cómo tasar una vivienda paso a paso

Definir la finalidad de la tasación antes de empezar

El primer paso es saber para qué necesitas tasar la vivienda. No es lo mismo valorar una casa para venderla que hacerlo para una hipoteca, una herencia, una separación o una operación empresarial.

La finalidad condiciona la documentación necesaria, el tipo de informe y los criterios que se aplican. Por eso, antes de pedir presupuesto, conviene explicar bien el objetivo de la tasación.

Contratar una empresa de tasación homologada

Si necesitas una tasación con validez para una hipoteca u otras finalidades financieras, debes acudir a una sociedad de tasación homologada.

Según el Banco de España, la homologación de sociedades y servicios de tasación es necesaria para que determinadas valoraciones inmobiliarias puedan surtir efecto en los casos previstos por la normativa.

En este punto, puedes solicitar una tasación de viviendas con una empresa especializada que analice el inmueble de forma profesional y objetiva.

Solicitar presupuesto y nota simple

Una vez elegida la empresa, normalmente se solicita un presupuesto y se recopila la documentación básica. La nota simple registral es uno de los documentos más habituales, ya que permite comprobar la titularidad, descripción registral y posibles cargas.

También pueden pedirse escritura, referencia catastral, planos, certificado energético o documentación sobre reformas, según el caso.

Inspección del inmueble

El tasador visita la vivienda para comprobar sus características reales.

Durante la inspección se analiza la superficie, distribución, estado de conservación, calidades, orientación, altura, luminosidad, anexos y posibles reformas.

Esta visita es importante porque permite contrastar la información documental con la realidad física del inmueble.

Estudio de mercado y análisis

Después de la inspección, el tasador estudia el mercado de la zona. Para ello, compara la vivienda con inmuebles similares, revisa operaciones comparables y ajusta el valor según las diferencias entre propiedades.

No basta con comparar precios publicados. También se deben tener en cuenta factores como ubicación exacta, estado del edificio, demanda, oferta disponible y características singulares.

Emitir el informe y validar el resultado

Finalmente, se emite el informe de tasación. Este documento recoge la descripción del inmueble, metodología empleada, documentación revisada, análisis de mercado, condicionantes y valor final.

En una tasación profesional, el resultado debe ser trazable, justificado y coherente con los datos analizados.

Métodos de tasación de viviendas

Método de comparación

Consiste en comparar la vivienda con otras propiedades similares en la misma área geográfica que hayan sido vendidas recientemente.

Se tienen en cuenta todos los factores diferenciales de cada vivienda como el tamaño, el acceso a servicios, su certificación energética, etc.

Requiere información de calidad y se comparan matemáticamente estos elementos entre sí hasta generar un valor para cada factor en comparación con otros inmuebles. Es el método más común en la tasación residencial.

Método de coste

Se basa en calcular la suma del coste de todos sus componentes y restando la depreciación. Este método es frecuente en propiedades nuevas de tipo unifamiliar

Método de actualización de rentas

Este método se aplica principalmente a inmuebles destinados al alquiler y estima el valor de la propiedad según los ingresos que genera.

Método residual

Es específico para solares, solares edificados o inmuebles en rehabilitación y cuando no se puede usar la metodología de comparación. Hay dos procesos matemáticos para llevarlo a cabo.

Qué documentos necesitas para tasar una casa o piso

Nota simple, escritura y referencia catastral

La nota simple ayuda a verificar la situación registral. La escritura aporta información sobre titularidad y transmisión, mientras que la referencia catastral permite identificar el inmueble en Catastro.

Estos documentos ayudan a evitar errores entre la realidad física, registral y catastral.

Planos, superficies y reformas acreditables

Los planos y mediciones son útiles para confirmar superficies útiles y construidas. Si se han realizado reformas, conviene aportar facturas, licencias o documentos que acrediten las mejoras.

Una reforma bien documentada puede influir positivamente en el valor. Si el propietario quiere conocer el impacto económico de una actuación, puede ser útil calcular el valor de una reforma antes de tomar decisiones.

Certificado energético, recibos y cargas que pueden afectar al valor

El certificado energético permite conocer el comportamiento energético de la vivienda. También pueden revisarse recibos de IBI, comunidad, derramas pendientes o cargas registrales.

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Tipos de tasaciones inmobiliarias.

Factores que influyen en la tasación de un inmueble

Ubicación y microzona

La ubicación es uno de los factores más determinantes.

No solo importa la ciudad o el barrio, sino también la calle, orientación, ruido, servicios, transporte, zonas verdes y demanda concreta de la microzona.

Dos viviendas muy cercanas pueden tener valores distintos si una está mejor comunicada, tiene mejores vistas o se encuentra en una finca más demandada.

Superficie útil, construida y distribución

La superficie influye directamente en el valor, pero también importa cómo está distribuida. Una vivienda bien aprovechada, con estancias proporcionadas y buena circulación, suele ser más atractiva.

No siempre más metros implican más valor si la distribución es poco funcional.

Estado de conservación, antigüedad y reformas

Una vivienda reformada, con instalaciones actualizadas y buenos acabados, puede alcanzar un valor superior a otra similar que necesita inversión inmediata.

La antigüedad del edificio también influye, aunque puede compensarse si existe un buen mantenimiento o una rehabilitación reciente.

Altura, orientación, luminosidad, ascensor y vistas

La altura, la luz natural, la orientación y las vistas pueden mejorar la valoración. En edificios sin ascensor, las plantas altas suelen tener una penalización importante.

En cambio, una vivienda luminosa, tranquila y con buena ventilación suele tener mayor atractivo para el mercado.

Garaje, trastero, terraza y otros anexos

Los anexos pueden incrementar el valor, especialmente en zonas donde el aparcamiento es limitado o los espacios exteriores son muy demandados.

Cuando el inmueble incluye plaza, trastero u otros elementos independientes, puede ser recomendable valorar también la tasación de garajes y trasteros.

Situación registral, urbanística, ocupación y cargas

Una vivienda con cargas, discrepancias registrales, problemas urbanísticos o situaciones de ocupación puede ver reducido su valor o quedar condicionada en el informe.

Por eso es importante revisar la documentación antes de iniciar la operación.

Eficiencia energética y variables de sostenibilidad

La eficiencia energética cada vez tiene más peso en el mercado. Una vivienda con menor consumo, mejores aislamientos o instalaciones eficientes puede resultar más atractiva para compradores e inversores.

No obstante, este factor debe analizarse junto con el resto de características del inmueble.

Qué puede subir o bajar el valor de una vivienda

Aspectos que pueden incrementar el valor

Pueden subir el valor una buena ubicación, una reforma reciente, una distribución funcional, terraza, garaje, trastero, ascensor, vistas despejadas, buena orientación o alta demanda en la zona.

También pueden influir positivamente la ausencia de cargas, la documentación clara y un buen estado de conservación del edificio.

Aspectos que pueden reducir el valor

Pueden reducirlo los problemas estructurales, instalaciones antiguas, mala distribución, falta de ascensor, poca luz, ruidos, cargas registrales, discrepancias de superficie o necesidad de reformas importantes.

En operaciones de compraventa, herencias o transmisiones, también puede ser útil revisar si corresponde solicitar un informe de plusvalía para valorar correctamente el impacto fiscal de la operación.

Preguntas frecuentes

¿Cómo puedo saber el valor estimado de mi propiedad?

Puedes empezar revisando precios de viviendas similares en tu zona, pero esa referencia solo ofrece una aproximación.

Para conocer un valor más fiable, lo recomendable es solicitar una tasación profesional que analice documentación, estado real del inmueble y mercado comparable.

¿Quién puede hacer una tasación de una vivienda?

Una valoración orientativa puede hacerla un profesional inmobiliario, pero una tasación con validez para determinadas finalidades financieras debe realizarla una sociedad de tasación homologada o el profesional competente según la finalidad del informe.

¿Es lo mismo una tasación oficial que una valoración online?

No. Una valoración online puede servir como primera referencia, pero no sustituye a una tasación profesional con visita, análisis documental, estudio de mercado y emisión de informe.

La tasación es más completa, trazable y adecuada cuando se necesita justificar el valor ante terceros.

¿Qué hacer si la tasación sale por debajo de lo esperado?

Lo primero es revisar el informe para entender qué factores han influido en el resultado. Puede deberse al mercado, al estado de la vivienda, a cargas, superficie real, comparables utilizados o limitaciones documentales.

Si detectas errores o falta documentación relevante, puedes aportar información adicional para que sea valorada.

Solicita una tasación profesional y obtén un valor real de tu vivienda

Saber cómo se tasa una casa es importante, pero contar con un informe profesional puede marcar la diferencia cuando necesitas tomar decisiones con seguridad.

En Valmesa te ayudamos a conocer el valor real de tu inmueble con un análisis técnico, objetivo y adaptado a la finalidad de la tasación.

Solicitar una tasación profesional te permite vender, comprar, heredar o financiar una vivienda con mayor confianza y mejores argumentos.

22 Mar

¿Quién paga la tasación de una hipoteca en la compra de una vivienda?

10 septiembre 2024
Por Valmesa
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Al adquirir una vivienda financiada mediante una hipoteca, uno de los trámites más importantes es la tasación. Este proceso es esencial para que el banco determine el valor real del inmueble y la viabilidad de otorgar el préstamo.

Sin embargo, surge una pregunta clave: ¿quién paga la tasación de una hipoteca en la compra de una vivienda? A lo largo de este artículo, daremos respuesta a esta pregunta.

¿Qué es una tasación hipotecaria?

La tasación hipotecaria es un informe que evalúa el valor de mercado de un inmueble. Se trata de un requisito indispensable cuando se solicita un préstamo hipotecario, ya que permite al banco determinar cuánto está dispuesto a financiar con base en el valor del inmueble.

Esta tasación debe ser realizada por una sociedad de tasación homologada, como Valmesa, que cuente con certificaciones del Banco de España y cumpla con todas las normativas establecidas.

Durante la tasación, se tienen en cuenta factores como la ubicación de la propiedad, el estado de conservación, los metros cuadrados, las características del entorno y la oferta del mercado en la zona. El valor resultante del informe será determinante para que el banco pueda calcular el porcentaje del préstamo sobre el valor de la vivienda.

¿Por qué es tan importante conocer la información del informe de tasación?

El informe de tasación es un documento detallado que contiene información valiosa para todas las partes involucradas en la compra de una vivienda.

Vamos a ver algunos ejemplos de porqué puede ser útil saber el contenido de la información del informe de tasación:

En el propio informe se nos informa acerca de la situación legal del bien (podría ocurrir que se compre una vivienda por 100.000€ y que el tasador lo valore en 90.000€ con lo que sería inferior al 80% de valor máximo que nos ofrecerá el banco por ese inmueble -el 80% de 90.000€ son 72.000€ y está por debajo del 80% esperado respecto al precio real de la compra-). Este problema podría deberse a que no toda la superficie del inmueble se puede computar para la valoración debido a que se puede haber incluido posteriormente una barbacoa en un chalet, una casa para invitados en una finca, etc. que nunca se han declarado oficialmente en el catastro oficial.
El contenido del informe nos permite saber de manera imparcial si estamos por encima o por debajo del precio habitual del mercado (-ya que en la zona pueden existir otros inmuebles similares con un precio inferior, o porque cada vez se vendan menos casas como la nuestra- todos estos datos son muy significativos para una persona que va a comprar y al banco no le afectan…). Esto puede influir directamente en la decisión de compra o en la posibilidad de negociar un mejor precio con el vendedor.
A veces ocurre que si no nos dan el informe completo de la tasación no podemos conocer graves deficiencias sobre el inmueble como la falta de licencias, servidumbres, etc, así como la existencia de otros préstamos anteriores a los que se ha aportado como garantía el mismo inmueble y que podrían afectar significativamente al valor que nos ofrecerá el banco para volver a hipotecar la vivienda.

Por otro lado, para el banco, la tasación es crucial porque define el límite de financiación. Te explicamos más en los párrafos a continuación.

¿Quién paga la tasación en una hipoteca?

En la mayoría de los casos, es el comprador quien debe asumir el coste de la tasación, ya que es el interesado en obtener la hipoteca y es el banco quien solicita el informe como parte de la evaluación.

No obstante, en algunos casos excepcionales, el banco puede ofrecer asumir este coste como parte de una oferta o promoción, pero este escenario no es lo habitual. Es importante tener en cuenta que la tasación es un gasto previo a la concesión de la hipoteca y, por lo tanto, su pago corre generalmente a cargo del solicitante del préstamo.

¿Qué pasa si el banco paga la tasación?

En algunas ocasiones, el banco puede ofrecer pagar la tasación como parte de un acuerdo para atraer clientes o como una promoción especial. En principio, podría parecer más ventajoso que fuese el banco quien se hiciese cargo del pago del informe de tasación ya que, de manera inmediata, el cliente propietario del piso ahorraría.

Sin embargo, a continuación vamos a explicar porqué puede no ser tan interesante para nosotros…

El tópico de que «la banca siempre gana» en estos casos es verdad ya que aunque ellos hagan frente a este gasto a la larga posiblemente lo terminemos pagando nosotros ya que el banco podría aumentar el tipo de interés o añadir otros costes adicionales para compensar el gasto de la tasación. Simplemente con incrementar una centésima el tipo de interés de nuestra hipoteca terminaremos pagando mucho más que el gasto que nos han pagado. (Por ejemplo en una hipoteca a 25 años de 150.000€ un 0,01% equivale a 200€).

También hay que ser precavido con «la letra pequeña» y «los asteriscos a pie de página» ya que avisan de que el banco nos pagará la tasación solamente si contratamos con ellos la hipoteca ofrecida en la propuesta vinculante que están obligados a realizar. En caso de que rechacemos esa propuesta seremos nosotros quienes paguemos la tasación realizada.

Sin embargo, si nosotros pagamos la tasación entonces podremos pedir ofertas para la hipoteca al mismo tiempo en varias entidades financieras y por ello serán los mismos bancos los que nos mejoraran de forma importante las condiciones al entrar en competencia entre ellos.

Además, la información contenida en el informe de tasación puede resultar muy útil para el comprador, mientras que si es el banco el que la paga solamente nos dará el valor final del inmueble sin tener porqué aportar ningún otro dato adicional de los contenidos en el informe (hay que tener en cuenta que el único fin por el que el banco quiere saber el valor del inmueble es porque habitualmente no va a conceder mas del 80% de lo tasado).

En este sentido, es fundamental que el comprador evalúe de manera detallada todas las condiciones de la hipoteca antes de aceptar este tipo de ofertas.

¿Cómo afecta la tasación al préstamo hipotecario?

El valor de la tasación tiene un impacto directo en el importe del préstamo hipotecario que el banco está dispuesto a conceder. En general, las entidades financieras suelen ofrecer hasta el 80% del valor de tasación o del precio de compra, el que sea menor. Si la tasación es inferior al precio de compra, el comprador deberá aportar más capital propio o buscar otras alternativas de financiación.

Una tasación baja también puede ser motivo para renegociar el precio con el vendedor, ya que el valor de mercado del inmueble no está alineado con las expectativas de venta.

¿Se debe tasar una vivienda que sea de nueva construcción?

Sí, incluso las viviendas de nueva construcción requieren una tasación para solicitar una hipoteca. Aunque estos inmuebles suelen estar en perfecto estado y pueden haber sido recientemente valorados por la promotora, el banco sigue exigiendo una tasación oficial para determinar el valor actual y asegurarse de que puede recuperar la inversión en caso de impago.

¿Puede el coste de la tasación ser parte de la hipoteca?

El coste de la tasación no suele ser incluido como parte del préstamo hipotecario, ya que se trata de un gasto previo que se debe asumir antes de la concesión del préstamo. No obstante, en algunos casos, el banco puede ofrecer la posibilidad de incluir ciertos gastos asociados a la hipoteca en el importe financiado, como los gastos notariales o de gestoría.

Esperamos que toda esta información haya sido de tu interés. Para cualquier consulta, no dudes en ponerte en contacto con nosotros.